ภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัยปี 2568-2569 - โดย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

สภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 อาจกล่าวได้ว่า ซบเซารุนแรงต่อเนื่องจากปี 2567 โดยที่จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ของบริษัทจดทะเบียนลดลงจากปีที่แล้วราว 12% ในขณะเดียวกัน จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ในปี 2567 ก็ลดลงจากปี 2566 ในอัตราใกล้เคียงกัน คือราว 12% เหมือนกัน

การที่ตลาดตกต่อเนื่อง 2 ปี เป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการกระตุ้นตลาดในปี 2565 ที่ประสบความสำเร็จในความพยายามผลักดันบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาแพง ผู้ประกอบการคาดว่าจะประสบความสำเร็จอีกในปี 2567 แต่ก็ผิดหวัง  

ภาวะเช่นนี้ มีส่วนสัมพันธ์กับตัวแปรเศรษฐกิจอื่น ๆ ด้วย (ดังแสดงใน Figure 1) การซื้อที่อยู่อาศัยกับรถยนต์มีความสัมพันธ์กันชัดเจนและมีขนาดความผันผวนสูงเหมือนกัน ตัวแปร 2 ตัวข้างต้น ยังมีความสัมพันธ์กับการลงทุน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อไปถึงอัตราการขายตัวทางเศรษฐกิจ แต่ว่าความผันผวนของจีดีพีกับการลงทุน จะน้อยกว่าตัวแปรทั้งสองข้างต้นเป็นอย่างมาก

พฤติกรรมเช่นนี้ อาจอนุมานได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยกับรถยนต์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและรายได้เป็นอย่างมาก และได้รับผลกระทบในขนาดที่มาก  ในทางตรงกันข้าม การเปลี่ยนแปลงของรายได้ในทางลบ ก็จะทำให้ผู้บริโภคหยุดการซื้อที่อยู่อาศัย/รถยนต์ในทันทีเช่นเดียวกัน และมีขนาดที่รุนแรง ถ้าจะกล่าวเป็นภาษาชาวบ้านก็คือ ที่อยู่อาศัย/รถยนต์ เป็นของไม่จำเป็น ถ้าจะตัดก็ตัดได้ทันที ในขณะเดียวกัน รายได้ที่ดีขึ้น ก็จะกระตุ้นให้ผู้บริโภคซื้อสินค้าสองอย่างนี้ทันที ในทางเศรษฐศาสตร์ อาจกล่าวได้ว่า สำหรับคนไทยแล้ว permanent income เป็น function ของรายได้ระยะสั้นมาก ๆ จึงเกิดพฤติกรรมดังที่แสดงใน Figure 1

สิ่งที่น่าสังเกตต่อไปคือ การลงทุนและจีดีพี ส่งผลกระทบต่อการขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพียงเล็กน้อย และบางครั้งก็ไม่มีการความสัมพันธ์กัน สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ปีใดที่อาคารชุดขายได้ดี จะมีส่วนสัมพันธ์กับตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาจกล่าวได้ว่า การลงทุนเปิดตัวโครงการอาคารชุด จะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนต่อเนื่องในระบบเศรษฐกิจ

ดังนั้น ถ้าหากรัฐบาลอยากจะกระตุ้นการลงทุนในระบบเศรษฐกิจ ก็ต้องส่งเสริมการลงทุนโครงการอาคารชุด ซึ่งหมายถึงการผ่อนปรนเงื่อนไขการให้กู้ยืมแก่ผู้ซื้ออาคารชุดด้วย

จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ในปี 2568 มีน้อย เนื่องจากการเปิดโครงการน้อยกว่าปี 2567 เหลือเพียงราวครึ่งหนึ่งเท่านั้น อัตราการขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบก็ลดลงต่ำกว่าปี 2567 ทั้งหมด มีเพียงอาคารชุดเท่านั้น ที่มีอัตราการขายได้ใกล้เคียงกัน โครงการที่หายไปคงเป็นประเภทที่ไม่มั่นใจว่าอัตราการขายจะคุ้มกับการเปิดโครงการหรือไม่ 

เมื่อดูจาก Figure 1 แล้ว จะเห็นได้ว่าภาวะของการลงทุนกับรายได้ประชาชาติแปรผันตามวัฏจักร ในขณะเดียวกัน จำนวนที่อยู่อาศัยและรถยนต์ที่ขายได้ ก็แปรผันตามวัฏจักรเดียวกัน จีดีพีและการบริโภคของเศรษฐกิจไทยค่อนข้างมีอัตราขยายตัวสม่ำเสมอที่ระดับ 3% ต่อปี มีเพียงการลงทุนเท่านั้นที่คาดเดาได้ยากและมีความผันผวนตามผลกระทบทางการเมืองที่เกิดขึ้น

ทิศทางทางการเมืองไทยก็ดูเหมือนจะคาดเดาได้ยากในปี 2569 อย่างไรก็ตาม ทิศทางของภาวะตลาดที่อยู่อาศัยอย่างน้อยที่สุด ควรจะเป็นบวกในปี 2569 แม้ว่าอาจจะไม่มากถึงขนาดเฟื่องฟูก็ตาม.